Por Ryan W. Collier
Wes, un cliente de Collier Law, recientemente se puso en contacto con nuestra oficina para decir que Obras Públicas del Condado de Marion no emitiría un permiso eléctrico ocupado por el propietario porque un fideicomiso era dueño de su casa. Este era un problema considerable con el gran número de ciudadanos del Condado de Marion que poseían sus casas en un fideicomiso revocable en vida. El problema no es exclusivo del condado de Marion, sino de todo el estado.
Collier Law se puso en contacto con un amigo de la firma, el Comisionado del Condado de Marion Kevin Cameron, quien nos conectó con el Consejero del Condado Steve Elzinga. El crédito va a Steve Elzinga y nuestros comisionados del condado para trabajar con nuestra oficina y nuestro cliente para encontrar una solución de sentido común.
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Por qué las viviendas en régimen de propiedad fiduciaria se enfrentan a dificultades especiales para obtener permisos eléctricos en Oregón
Si usted es propietario absoluto de su vivienda, es probable que tenga la libertad de obtener su permiso eléctrico y realizar trabajos eléctricos específicos usted mismo, sin necesidad de ser un electricista autorizado. Pero si su casa es propiedad de un fideicomiso, es posible que no tenga esa opción. Este problema es exclusivo de los permisos eléctricos en Oregón y a menudo pilla a los propietarios por sorpresa. He aquí por qué sucede esto y lo que significa para los propietarios.
La Ley: ¿Quién puede obtener un permiso eléctrico?
La ley de Oregón, concretamente la ORS 479.540, permite a los propietarios de viviendas realizar trabajos de electricidad en propiedades residenciales de su propiedad, siempre que la propiedad no esté destinada a la venta, intercambio, arrendamiento o alquiler. La exención se aplica al propietario o a un miembro de su familia directa, y significa que no necesita una licencia de contratista para este trabajo. Sin embargo, esta exención no significa que pueda saltarse las inspecciones o los requisitos del código; la seguridad sigue siendo primordial.
El problema: la propiedad fiduciaria
El problema surge cuando un fideicomiso es propietario de un inmueble. Según la Norma Administrativa de Oregón (OAR) 918-261-0040(1), el "propietario" para esta exención debe ser una persona física, no una entidad comercial, corporación, sociedad o estructura jurídica similar. Según la jurisprudencia actual del Tribunal Supremo de Oregón, un fideicomiso se considera una entidad jurídica, no una persona física, por lo que cuando un fideicomiso es propietario de una vivienda, el fideicomiso es el propietario legal, no la persona que vive en la vivienda o la gestiona. Los abogados especializados en planificación patrimonial, como los de Collier Law, señalan que estos casos del Tribunal Supremo se refieren a fideicomisos irrevocables, no a los tradicionales fideicomisos revocables que son propietarios de su residencia. Lamentablemente, la mayoría de los funcionarios del condado no entienden esta diferencia.
Esta interpretación, adoptada por la mayoría o la totalidad de los condados de Oregón, significa que el propietario de una vivienda no puede obtener un permiso de electricidad en virtud de la exención si la vivienda es propiedad de un fideicomiso. Esta restricción no suele aplicarse a otros tipos de permisos (como los de fontanería o construcción), por lo que se trata de un problema exclusivo de la electricidad.
¿Por qué es importante?
Para muchas familias, mantener propiedades en un fideicomiso es una parte clave de la planificación patrimonial. Los fideicomisos pueden ayudar a evitar la sucesiónEl derecho de sucesiones es una forma de proteger el patrimonio y facilitar la transmisión de bienes tras el fallecimiento. Sin embargo, esta estructura jurídica puede complicar las cosas cuando se trata de mantenimiento y mejoras:
- Denegación de permiso: Si intenta obtener un permiso eléctrico para realizar obras en una vivienda propiedad de un fideicomiso, es posible que se lo denieguen porque la ley no le considera "propietario".
- Coste y retraso: Es posible que tenga que contratar a un contratista eléctrico autorizado para realizar el trabajo y obtener el permiso, lo que puede aumentar el coste y el retraso de su proyecto.
- Opciones limitadas: Según las normas actuales, no hay excepciones para las viviendas propiedad de fideicomisos, incluso si la persona que solicita el permiso es el único beneficiario y fideicomisario del fideicomiso.
Panorama general
Esta situación pone de manifiesto una desconexión entre las prácticas modernas de planificación patrimonial y normativa vigente sobre permisos. Mientras que los fideicomisos son ampliamente utilizados por sus beneficios legales y financieros, la ley no ha seguido el ritmo de esta realidad para los permisos eléctricos. Otros tipos de permisos pueden no tener esta restricción; sin embargo, para los trabajos eléctricos, la norma es clara: sólo una persona física puede ser considerada propietaria a efectos de exención.
La solución
El Consejo del Condado de Marion, con la autoridad de los Comisionados del Condado, ordenó al personal de Obras Públicas que considerara la propiedad de un "fideicomiso en vida revocable" como propiedad de la persona física propietaria de la vivienda. El Condado también está solicitando un cambio en la Regla Administrativa para solucionar el problema en todo el estado. Comisionados del Condado de Marion son reconocidos por trabajar con los ciudadanos en soluciones de sentido común que cortar a través de la burocracia.
¿Qué pueden hacer los propietarios?
- Compruebe la estructura de propiedad: Si planea realizar trabajo eléctrico, verifique el título de su propiedad. Si está en un fideicomiso y la propiedad está en el Condado de Marion, traiga su certificado de fideicomiso que declara que el fideicomiso es "revocable" a Obras Públicas del Condado de Marion cuando solicite el permiso. De lo contrario, es posible que no pueda obtener un permiso como propietario-ocupante.
- Consulte a un profesional: Es posible que tenga que contratar a un electricista autorizado para obtener el permiso y realizar el trabajo.
- Defender el cambio: Si cree que la ley debería actualizarse para reflejar las estructuras de propiedad modernas, considere la posibilidad de ponerse en contacto con funcionarios locales o legisladores estatales para expresar sus preocupaciones.
Conclusión
La ley está pensada para garantizar la seguridad y la supervisión adecuada de los trabajos eléctricos, pero puede crear obstáculos imprevistos para las familias que utilizan fideicomisos. Comprender estas normas puede ayudarle a evitar sorpresas y a planificar sus proyectos de mejoras en el hogar con mayor eficacia. Por ahora, si su casa está en un fideicomiso y no se encuentra en el condado de Marion, tendrá que trabajar con un electricista con licencia para cualquier permiso eléctrico y las instalaciones.